房地产项目纳税筹划整体思路分析

2021-11-03 10:56

房地产企业是处在一个非常特殊的行业，整个经营围绕着项目推进和实施，整个纳税管理及合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。也必须围绕项目进行。现将项目合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。整体思路进行分析，希望起到抛砖引玉作用。
一、纳税管理与合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的基本原则与底线
房地产企业，尤其是国有地产企业和上市公司，纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理，所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定，同时所有思路和方案必须紧扣经营活动，具备经营上的合理性，不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。
我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；核算阶段的关键节点；完工标准的设计节点；工程管理的关键节点。
二、设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下，可以享受免征土地增值税优惠政策，在整体销售收入中洋房占到45%，那么在设计阶段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。
三、预算节点的关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段，交税模式完全不同，因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下：
1、做好初步测算
根据实际情况，结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算，对于未来项目的最终企业纳税压力情况和利润情况进行尽可能详尽的测算，发现问题，做到心中有数。
2、针对问题进行调整
找到预算中发现的问题，前期可以调整的马上调整，需要后期逐步实施的也要做好计划，尽量打提前量，切忌发生后生硬调整。
3、实施过程动态管理
预算不是死的，是一个动态管理过程，预算实施中根据实际情况的变动，如销售收入和价格变化，成本情况变动，费用情况变动等进行动态调整，确保在预算指导下实现财务的风险可控，纳税的节奏可控，从而实施项目管理和纳税管理。
四、核算阶段的关键节点
核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点，也是风险管理的最关键阶段，具体可考虑以下思路：
1、财务核算框架的规范完善
依据会计和税法要求搭建财务核算框架，规范核算制度和流程，确保财务能够将风险消化在日常工作中。
2、成本证据链条的规范完善
税务机关看待企业，无法追溯到事件发生当期，只能依据企业财务的证据链条进行判断，以成本为例：
——合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险；
——支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制；
——发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别；
——进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程；
——决算报告应关注同合同的关联，增量的合理性。
3、成本分摊的技巧与筹划
不同业态之间成本如果平均分配，容易导致土地增值税的多交，如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配，会有效降低土地增值税企业纳税压力。
五、完工标准的关键节点
完工节点是房地产项目交税的分水岭，完工前基本是预征，完工后将面临清算，税务机关对于完工的把握非常敏感，企业常常出现失误。
我们的建议是，在合法合理的情况下，尽量将完工标准有效推迟，为企业成本核算和票据获得留足时间，避免在准备不足情况下面临税务机关清算。比如，竣工验收和交房的时间节点尽量不要放在年末，年初一定优于年末。
六、工程管理的关键节点
成本是房地产企业企业纳税压力最重要的影响因素，在收入不变的情况下，成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴纳。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何确保成本、收入的平衡是关键，这一点需要前面所述的预算管理来配合，甚至需要对应的关联公司来配合，具体实施力度和效果根据企业具体情况而定。
每家公司具体项目情况、内部管理情况、公司决策层想法和详细数据均不同，但合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的思路大同小异，上述内容仅做抛砖引玉，希望能帮助财务人员理清思路，面对合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。胸有成竹。

帮您筹划：股息变利息税负低于0

甲、乙公司由于经营模式不同，投资者负担的企业纳税压力显著不同：一、分红模式 2016年6月，张某与另外两个朋友共同出资成立了一家有限公司甲，生产经营一年后赢利1000万元，三个股东商议每人分红100万元。对于每人的红利100万元，涉及的税收分析如下：（一）根据《中华人民共和国个人所得税法》及其阅读更多

2021-11-11 15:58

关于打包资产划拨问题的纳税筹划

实务中有这样一个例子，甲公司是乙公司的全资子公司，丙公司是乙公司的分公司，现在乙公司准备将丙公司划转给甲公司，如何做划转方案更为合理？丙公司账面资产为10000元，其中货币资金160万元，应收账款1800万元，其他应收款560万元，存货1000万元，固定资产净值3000万元，固定资产清理300万元，阅读更多

2021-11-11 15:52

税收筹划之痛

2016年10月2日，我（杨升军）在“中国财税浪子”公众微信号发表一篇有关合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的文章（不征税变免税：关于取得政府补贴的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。），该文受到大众普遍的关注，很多读者给予了赞同，但一少部分阅读更多

2021-11-11 11:56

资产收购涉及的增值税、所得税、土增税、契税该如何筹划？

一、基本案情 WE集团是一家从事医药生产的企业集团，2016年8月，主管税务机关收到房产、土地部门传递的有关该企业集团的房产、土地使用权过户涉税事项联系单。税务机关经过核对发现，该集团的房产、土地使用权的过户主要是由于集团内部企业之间的资产重组引起，具体情况如下： WE集团中，WE化学与WE生物分别阅读更多

2021-11-11 11:51

企业股东减持股份税务筹划

上市公司造就富人是股市的功能之一。一家企业上市了，公司在一夜间巨幅增值，拥有股份的企业高管也在企业上市的过程中身价狂涨。据报道，宁波银行的上市，成就了7位亿万富翁。大股东在股价上涨之后，就会减持一部分股票进行套现。而这么多的溢价如何少交点税则是他们最为关心的。跟随时下税务政策，很多有名的大股东都通阅读更多

2021-11-10 10:35

税务筹划是“技术”还是“艺术”？

一直以来，合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。都是热度非常高的一个词，甚至被蒙上了一层神秘色彩，讨论或开展合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。，首先要弄清楚合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。一些原则性的问题，否则可阅读更多

2021-11-10 10:32

设立子公司和分公司进行税收筹划

1．子公司和分公司的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。子公司与分公司是现代大公司企业经营组织的重要形式。一家公司为什么安排它的某些附属单位作为子公司，而另一些附属单位又作为分公司呢?这恐怕主要要从合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的角度来阅读更多

2021-11-10 10:29

探索股权估值新方法打击跨境逃避税

为应对税基侵蚀和利润转移问题，G20各国领导人推动BEPS行动计划，打击跨国逃合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。。国家税务总局出台的2016年42号公告、2017年6号公告，是我国落实BEPS行动计划、打击跨国合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发阅读更多

2021-11-10 09:48

某人造板公司整体税收筹划案例

某人造板公司是一家从事生产木纤维板(人造板)的企业，主要从当地木材加工点采购木片，通过生产加工后制成人造板出售。该公司采购的木片是由一种细小的木种加工的，该木料属于一种薪材类。由于各种原因，改变进货渠道和压低收购都不可行，而当地木材加工点都是小规模企业，其生产销售的木片只能提供由税务机关开的增值税专阅读更多

2021-11-10 09:43

合同决定税收之“商场进场费”如何筹划纳税？

一、业务描述随着“城市综合体”不断的增加，各大品牌的服装及货物希望进各大卖场进行销售的话，商场(或超市)都会向供货商收取一定的费用，费用的形式是多种多样的。如：销售返利、场地租金、进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等费用。那么，对于这些费用的收取，商场在与供货商进行合同的签订时，都会采阅读更多

2021-11-10 09:35

门头沟区税收优惠政策

立即咨询政策详情

门头沟区税收优惠政策