退出房地产业务相关方的税务筹划

2021-11-09 10:34

近一段时间以来，由于宏观经济和政策环境的变化，很多中小规模的房地产开发企业被兼并收购，其股东退出房地产业务。目前企业退出房地产业务的主要方式有股权转让和资产转让（在建项目转让）。目前大多数房地产业务推出案例都是以股权转让进行交易的。例如，近期杭钢集团向万科转让下属8家房地产公司大部分股权，价值17.8亿，再例如，近年以并购著称的融创中国的大部分并购项目都是以股权收购的方式进行的。
仔细分析可以发现，股权转让在税务成本上是对收购方不利的收购方式。虽然以在建工程转让的方式进行并购，收购方的税务成本较小，但是由于政策的限制，或者相关手续办理时间较长等原因，这种并购方式可能难以实施，因此很多项目只能以股权转让的方式来达到转让房地产项目的目的。
以转让在建工程的方式退出房地产业务时，转让方主要需要缴纳的税费主要包括，增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等；收购方收购以及继续开发出售需要缴纳的税费主要包括，契税、印花税，增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。这种转让方式的优点在于收购方的收购成本能够在未来项目建成销售是在土地增值税和企业所得税成本项目扣除。不足之处在于，政策限制很多，时间成本和不确定成本较高。
以转让股权的方式退出房地产业务时，转让方主要需要缴纳的税费主要包括，企业所得税、印花税等；收购方收购时主要需要缴纳的税费是印花税等；继续开发完成出售时主要缴纳，增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。股权转让方式，对于退出方是非常有利的，有可能避免缴纳土地增值税和增值税，即能够节约税务成本又相对比较便利。但是转让方也存在被判定为以股权转让形式达到销售房地产的目的，从而被要求缴纳土地增值税等的可能性。
对于收购方来说，采用股权收购的方式比较不利的原因，一方面，股权收购时的高溢价，不能在项目销售时作为成本抵扣，只能留在未来股权转让时扣除，占用大量资金成本；另一方面，被收购公司未来销售房产项目时，可扣除的成本是原始的取得成本，增值空间较大，可能面临缴纳较多的各项税收。
那么，如果在建工程采用股权退出的方式，收购方有什么合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。方法呢？
第一，通过调整转让价格上达到分配企业纳税压力的效果。首先，测算转让双方股权转让比资产转让可能多负担的企业纳税压力；其次，通过改变股权转让的价格，出让方可以向收购方让渡部分转让对价利益，达到双方利益的平衡点。这个方法是有相应经济依据的，因为资产转让通常转让的是在建工程资产，其中不包括负债，而股权转让则主要是标的公司包括负债在内的净资产价值。所以只看对价的话，单纯转让资产的价格要高于股权转让的价格。
从本文开头所举的例子可以看出，万科收购了8个项目大约65%的股权，支付对价是17.8亿，单看价格并不太高，可能也有这一层考虑因素在内。
第二，收购方可以把股权收购和资产转让结合起来筹划。简单来说，就是在有条件的情况下（比如预计销售毛利很高等）通过再次实施在建工程转让，利用土地增值税超率累进的计税特点，消化过高的增值收益。但是，要实施这样的筹划难度并不小，首先需要能够较准确测算未来收益；其次，股权收购比例越高，再实施资产转让越有利。

帮您筹划：股息变利息税负低于0

甲、乙公司由于经营模式不同，投资者负担的企业纳税压力显著不同：一、分红模式 2016年6月，张某与另外两个朋友共同出资成立了一家有限公司甲，生产经营一年后赢利1000万元，三个股东商议每人分红100万元。对于每人的红利100万元，涉及的税收分析如下：（一）根据《中华人民共和国个人所得税法》及其阅读更多

2021-11-11 15:58

关于打包资产划拨问题的纳税筹划

实务中有这样一个例子，甲公司是乙公司的全资子公司，丙公司是乙公司的分公司，现在乙公司准备将丙公司划转给甲公司，如何做划转方案更为合理？丙公司账面资产为10000元，其中货币资金160万元，应收账款1800万元，其他应收款560万元，存货1000万元，固定资产净值3000万元，固定资产清理300万元，阅读更多

2021-11-11 15:52

税收筹划之痛

2016年10月2日，我（杨升军）在“中国财税浪子”公众微信号发表一篇有关合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的文章（不征税变免税：关于取得政府补贴的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。），该文受到大众普遍的关注，很多读者给予了赞同，但一少部分阅读更多

2021-11-11 11:56

资产收购涉及的增值税、所得税、土增税、契税该如何筹划？

一、基本案情 WE集团是一家从事医药生产的企业集团，2016年8月，主管税务机关收到房产、土地部门传递的有关该企业集团的房产、土地使用权过户涉税事项联系单。税务机关经过核对发现，该集团的房产、土地使用权的过户主要是由于集团内部企业之间的资产重组引起，具体情况如下： WE集团中，WE化学与WE生物分别阅读更多

2021-11-11 11:51

企业股东减持股份税务筹划

上市公司造就富人是股市的功能之一。一家企业上市了，公司在一夜间巨幅增值，拥有股份的企业高管也在企业上市的过程中身价狂涨。据报道，宁波银行的上市，成就了7位亿万富翁。大股东在股价上涨之后，就会减持一部分股票进行套现。而这么多的溢价如何少交点税则是他们最为关心的。跟随时下税务政策，很多有名的大股东都通阅读更多

2021-11-10 10:35

税务筹划是“技术”还是“艺术”？

一直以来，合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。都是热度非常高的一个词，甚至被蒙上了一层神秘色彩，讨论或开展合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。，首先要弄清楚合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。一些原则性的问题，否则可阅读更多

2021-11-10 10:32

设立子公司和分公司进行税收筹划

1．子公司和分公司的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。子公司与分公司是现代大公司企业经营组织的重要形式。一家公司为什么安排它的某些附属单位作为子公司，而另一些附属单位又作为分公司呢?这恐怕主要要从合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的角度来阅读更多

2021-11-10 10:29

探索股权估值新方法打击跨境逃避税

为应对税基侵蚀和利润转移问题，G20各国领导人推动BEPS行动计划，打击跨国逃合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。。国家税务总局出台的2016年42号公告、2017年6号公告，是我国落实BEPS行动计划、打击跨国合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发阅读更多

2021-11-10 09:48

某人造板公司整体税收筹划案例

某人造板公司是一家从事生产木纤维板(人造板)的企业，主要从当地木材加工点采购木片，通过生产加工后制成人造板出售。该公司采购的木片是由一种细小的木种加工的，该木料属于一种薪材类。由于各种原因，改变进货渠道和压低收购都不可行，而当地木材加工点都是小规模企业，其生产销售的木片只能提供由税务机关开的增值税专阅读更多

2021-11-10 09:43

合同决定税收之“商场进场费”如何筹划纳税？

一、业务描述随着“城市综合体”不断的增加，各大品牌的服装及货物希望进各大卖场进行销售的话，商场(或超市)都会向供货商收取一定的费用，费用的形式是多种多样的。如：销售返利、场地租金、进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等费用。那么，对于这些费用的收取，商场在与供货商进行合同的签订时，都会采阅读更多

2021-11-10 09:35

门头沟区税收优惠政策

立即咨询政策详情

门头沟区税收优惠政策