利用剩余房产投资的土地增值税的筹划案例

2021-11-11 12:00

一个土地增值税清算的案例
2014年的一天，咨询公司接到一个策划业务，一家房地产公司想要将一部分资产分出去。该房地产公司开发了一栋商业大楼，共计五层，现在一层、二层、三层都出售了，但四层、五层、地下一直没有出售，一是市场价低，二是购买者买不起。该公司因为是房地产公司，银行一直对其限制贷款，导致占用大量资金，为了缓解资金压力，该公司决定将未售部分分出去。咨询公司接到业务后，派了两名咨询师到现场去了解情况，并制作出初步策划方案。方案出来后，咨询师将方案让我看。我看到他们采用分立的重组方式将资产分出去，这是一种在当时各种主税均不纳或免纳的方案，他俩觉得很满意。我考虑了一下，我说，这种方案不太好，我说采用投资，并将其投资到全资子公司要好的一点。
我的理由是，采用分立确实不纳增值税，不纳土地增值税（因为我们做过另外一个案例，是分立方案，经市地税局批复，不纳土地增值税），而且，分立采用特殊性税务处理也不纳所得税，不纳契税，但是采用投资会更加对土地增值税合算。因为房地产企业将不动产投资，不享受土地增值税免税政策，而现在的情况是剩余的房产市场价都低于成本价，如果采用投资方式，会按市场评估价作为计税依据，与其他房产一并纳入清算范围。对比分立，采用分立的方案，不纳土地增值税，不纳税即意味着将房产的土地增值税计税基础按成本价划转，整个分立项目不纳入纳税范围，选择纳税比不纳税会得到更多的税收利益。在营业税时代将不动产对外投资免征营业税，在100%控制的企业之间划转不动产不纳所得税，当然可以选择一般性税务处理，一般性税务处理也能减少税收利益，免征契税。综合比较，采用投资的方案更有利于企业。最后，该企业采用投资方案，将房产划转到子公司。
后来我用该投资的方案解决了另外一个土地增值税的问题，比如本案例，该房地产公司销售完一、二、三层后，税务机关要求其清算土地增值税。如果清算，前期土地增值税企业纳税压力会很大，等销售完剩余房产后，后来的土地增值税虽出现负数，但也找不回来。这种情况下，采用上述投资的方式会大大降低土地增值税。
对比朱光磊老师的方案，朱老师采用销售给关联方的方式解决该问题，如果将剩余房产销售给全资子公司，营业税时代需要纳营业税，增值税时代看留抵税，如果项目不大幅度亏损一定会纳增值税，即使是下关联企业抵扣，也会丧失货币时间价值，土地增值税、所得税会出现负数，如果是销售不免征契税。
我的方案，在营业税时代是免征营业税，所得税可以选择一般性税务处理，所得税与土地增值税与朱老师的方案一样，但营业税较朱老师的少了很多，且钢契税税额。在增值税时代，我可以采用打包资产划转的方案来将该房产划转给全资子公司，我可将房开的一些债权债务、劳动力全部划转到全资子公司，增值税属于不征税收入，其他税与前述一致。

帮您筹划：股息变利息税负低于0

甲、乙公司由于经营模式不同，投资者负担的企业纳税压力显著不同：一、分红模式 2016年6月，张某与另外两个朋友共同出资成立了一家有限公司甲，生产经营一年后赢利1000万元，三个股东商议每人分红100万元。对于每人的红利100万元，涉及的税收分析如下：（一）根据《中华人民共和国个人所得税法》及其阅读更多

2021-11-11 15:58

浅议产品组装后销售的税务筹划

在现实经营活动中，很多工业企业销售产品时，为图方便而习惯采用“先组装后销售”的方式进行，人为地将低税率产品和非应税产品并入高税率产品一并计税，造成不必要的企业纳税压力增加。如果企业根据上述规定，改为“工厂销售商店组装”方式，就可以大大降低消费税税收负担，增加企业经济收益。「筹划案例」某化妆品厂，阅读更多

2021-11-11 15:47

利用剩余房产投资的土地增值税的筹划案例

一个土地增值税清算的案例 2014年的一天，咨询公司接到一个策划业务，一家房地产公司想要将一部分资产分出去。该房地产公司开发了一栋商业大楼，共计五层，现在一层、二层、三层都出售了，但四层、五层、地下一直没有出售，一是市场价低，二是购买者买不起。该公司因为是房地产公司，银行一直对其限制贷款，导致占用大阅读更多

2021-11-11 12:00

要避免某些无效的增值税筹划

一、我对增值税筹划的认识最近，有约讲增值税合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。课程的单位和培训机构，都被我一一婉拒了。首先，用足增值税的各种税收优惠政策，是一个企业常规的财务管理行为，我可以告诉你怎么去用足优惠政策，但我不认为这属于合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的阅读更多

2021-11-11 11:57

税收筹划之痛

2016年10月2日，我（杨升军）在“中国财税浪子”公众微信号发表一篇有关合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的文章（不征税变免税：关于取得政府补贴的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。），该文受到大众普遍的关注，很多读者给予了赞同，但一少部分阅读更多

2021-11-11 11:56

资产收购涉及的增值税、所得税、土增税、契税该如何筹划？

一、基本案情 WE集团是一家从事医药生产的企业集团，2016年8月，主管税务机关收到房产、土地部门传递的有关该企业集团的房产、土地使用权过户涉税事项联系单。税务机关经过核对发现，该集团的房产、土地使用权的过户主要是由于集团内部企业之间的资产重组引起，具体情况如下： WE集团中，WE化学与WE生物分别阅读更多

2021-11-11 11:51

房地产交易方案设计及税务筹划

前言深圳市城市更新项目的转让最典型的特征就是历史成本过低但转让价款奇高，结果就是交易成本（税费）居高不下，经投资测算后因税费过高导致交易无法实现。本文以深圳常见的城市更新项目典型交易方式为蓝本，结合西政资本近年来为地产及金融机构客户提供税筹服务的经验，就交易模式的设计以及所得税与土增税的综合税筹阅读更多

2021-11-10 10:38

设立子公司和分公司进行税收筹划

1．子公司和分公司的合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。子公司与分公司是现代大公司企业经营组织的重要形式。一家公司为什么安排它的某些附属单位作为子公司，而另一些附属单位又作为分公司呢?这恐怕主要要从合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。的角度来阅读更多

2021-11-10 10:29

探索股权估值新方法打击跨境逃避税

为应对税基侵蚀和利润转移问题，G20各国领导人推动BEPS行动计划，打击跨国逃合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。。国家税务总局出台的2016年42号公告、2017年6号公告，是我国落实BEPS行动计划、打击跨国合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发阅读更多

2021-11-10 10:24

企业合并的涉税问题分析及税收筹划要点

企业合并涉税问题分析一、企业合并的特征 1.企业合并企业合并，是指一家企业取得另外一家或几家企业全部资产负债的行为，是合并方与被合并方股东之间的交易。 2.企业合并的特点（1）企业合并是参与交易的一方转让其全部资产负债的经济事项。（2）合并业务发生后被合并方法律主体地位消失。二、企业合并的阅读更多

2021-11-09 11:00

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