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增值额=3000-2365=635万元增值率=635÷2365×100%=27%
适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为635×30%=190.5万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110×100%=80%
适用40%的税率,因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为27%,超过了20%,还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇,可将其增值率把持在20%以内,利用门头沟区税收优惠政策,不过分解读,不乱用,在安全合规的前提下,助力企业高效发展。的方式有两种:
②假设上例中其他前提不变,只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更,假设其为X,那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
此时普通标准住宅可免得税,缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分,应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
降低销售价格固然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变,转变普通标准住宅的销售价格,假设其为Y。那么应纳土地增值税为:
增值额=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
再以企业搭建股权和税务架构为例,理想状态下,企业最优税务架构搭建应该“顶层设计”,然而现实中,受限于种种因素事实上无法做到这一点。比较现实和理性的做法是,发现目前架构对下一步的扩张或资本运作有很大的阻碍,企业应尽早优化自身架构:(1)越早对运营负面影响越小。企业发展成一定规模后,利益相关者众多,对组织架构的任何“手术”都可能发酵为企业发展的不利影响因素。(2)越早产生的企业纳税压力成本越小。架构重塑的过程是一系列股权、资产重组和交易的过程,企业较原始的投入资本增值越大,进行并购重组产生企业纳税压力就会越高。(3)越早操作难度越小。企业税务架构搭建的较早,相应的工作难度和复杂性就会越低。
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